Как правильно сдать квартиру в Сочи » Сдаем элитную квартиру

Как правильно сдать квартиру в Сочи » Сдаем элитную квартиру

Экспресс-курс для элитных рантье в Сочи

Как сдать элитную квартиру – насущный вопрос многих активных игроков рынка курортной столицы России. Спрос на VIP-недвижимость несколько ниже, чем на квартиры класса «бюджет». Это требует от владельца навыка сдавать самостоятельно или искать партнеров среди профессиональных риелторов. Каждому, кто вступает на эту дорожку, профессионалы дают несколько незаменимых советов, как выгодно сдать недвижимость.

Как правильно сдавать – самому или через агента

Некоторые наивно полагают, что достаточно вложиться в квартиру в Сочи, и беззаботный пассивный доход до конца дней им обеспечен. И только войдя в бизнес, они познают суровую правду: придется работать не меньше прежнего. В «должностные» обязанности рантье входит:


— заселение/выселение жильцов;

— контроль коммунальных платежей;

— регулярная уборка (при краткосрочной аренде);

— проверка состояния мебели, техники и квартиры в целом;

Все это отнимает больше времени и сил, чем многие себе представляют, взвешивая в уме теорию и ни разу не столкнувшись на практике. Особенную «головную боль» создает реклама и PR. Для успешного ведения этого непростого бизнеса потребуются знания маркетинга, юриспруденции и психологии, а также понимание конъюнктуры рынка Сочи

Самостоятельно помещение может простоять «пустым» неопределенно долгое время. Отчаявшись сдать квартиру по желаемой цене, большинство демпингует. Профессионалы же порой находят клиента на нужную сумму в считанные часы после заключения договора – а значит рынок жив и активен, нужно лишь уметь с ним взаимодействовать.

Особенно актуальны эти навыки, когда требуется сдать элитную квартиру. Она требует особо деликатного подхода к клиенту, умения убеждать и постоянного позитива. Поэтому если ведение простых квартир самостоятельно может быть невыгодным, элитную недвижимость стоит однозначно перепоручать агентствам.

Золотые правила работы с недвижимостью

Казалось бы, как монетизировать квартиру в Сочи – выложи объявление и подсчитывай постоянный доход. Особенно в таком городе, как Сочи – который ежегодно осаждают натуральные толпы туристов со всех концов России. Но рынок оказывается коварнее, чем может подумать новичок. Чтобы держаться на плаву, важно соблюдать базовые принципы.

Правило №1: Грамотная оценка. Если владелец квартиры считает свою собственность элитной, это не обязательно так. Для наилучшей оценки стоит пригласить непредвзятого специалиста, оперирующего актуальными данными рынка недвижимости – практикующего риэлтора. Он оценит все плюсы и минусы, взвесит общее состояние рынка и озвучит подходящую цену, чтобы сдать элитную квартиру.

Правило №2: Качественная презентация. Сдавая элитное жилье в Сочи, помните: качество и эстетика – превыше всего. Фотографии должны быть не только в высоком разрешении, но и с правильно выставленным светом, грамотно отретушированные и т.д. Желательно пригласить на фотосессию профессионального фотографа интерьеров, который выберет нужный ракурс, экспозицию и композицию кадра. Единожды отсняв квартиру элитного класса, использовать снимки после можно годами – до следующего капитального ремонта.

Правило №3: Правильное продвижение. Недостаточно просто «выложить объявление». Сдача квартир в аренду требует тонкого подхода – не менее изощренного, чем международные продажи. Рынок Сочи перенасыщен предложениями, и потому даже самой яркой квартире нужно выделиться на общем фоне. А как найти клиента быстрее и лучше, чем с помощью профессионального агента? Чтобы получить максимальный «выхлоп» со своей квартиры, доверьте ведение дел риэлтору. Достаточно найти агентство с хорошей репутацией, и все проблемы решат за вас.

291b08a431c2b5fd9d59b5ffc54cfb77-min.jpg

Юридические тонкости

В идеале для аренды требуется заключать полноценный договор, причем нотариально зафиксированный. Это – волокита, да и сама услуга регистрации договора не бесплатная. Многие отказываются, впрочем, не столько из-за нюансов оформления, сколько из-за необходимости платы налогов. Для физлиц ставка выплат рассчитывается на базе стандартного НДФЛ, т.е. 15% от полученного дохода.

При средней для Сочи ренте стандартных квартир 25 тыс. р. налоговый вычет составит, соответственно, 3750р/мес. или 45000 /год. Сумма ощутимая, а для элитной недвижимости она и еще увеличивается в несколько раз.

Некоторые пытаются сэкономить и ищут способы, как сдать квартиру в Сочи не заключая договор. Часто подписывают формальную «бумажку», на практике не имеющую юридической силы, или вовсе обходятся «джентльменским соглашением». Кроме финансового бонуса достоинств у такого подхода нет. Зато хватает недостатков:

— Элитные квартиры предполагают соответствующий круг клиентов, категорически не приветствующих «шарашки». Пытаясь сэкономить на налогах, можно спугнуть потенциальных арендаторов, тем самым потеряв за время простоя больше недоплаченного.

—  Если арендатор повредит мебель, технику, отделку или иначе ухудшит состояние квартиры, взыскать с него сумму ущерба будет практически невозможно в законном порядке.

— И главное: уклонение от налогов – нарушение закона. В случае претензий со стороны контролирующих органов города Сочи согласно ст. 198 УК РФ нарушителю грозит штраф 100-300 тыс. р., не говоря о том, что с него дополнительно взыщут сумму самого налога и пеню.

Оплата налога на квартиру производится при подаче декларации раз в год, поэтому особой волокиты и других бюрократических трудностей не предвидится, если только договор с арендатором не расторгнуть досрочно.

Главное – правильно детализировать в документе все положения. За типовым образцом арендных бумаг можно обратиться к риэлторам. К договору также должен прилагаться акт приема-передачи имущества с описью оного и указанием дефектов, если таковые имеют место быть.

Типичные ошибки рантье на примерах

Рядовая ситуация: человек вкладывает деньги в покупку элитной недвижимости в Сочи, обустраивает ее – делает дорогой ремонт, закупает технику, обустраивает территорию. А после никто не хочет снимать у него жилье, из-за чего приходится существенно снижать цену, руша все планы окупаемости…

Причина зачастую одинакова и банальна: многие считают, что нет разницы, как сдавать квартиру в Сочи – и методика не меняется в зависимости от сегментирования рынка. Понятие элитности сегодня размыто. На самом деле важно следующее:

— Размещение. Для Сочи, вопреки расхожему мнению, элитность размещения определяется не только отдаленностью от моря. Квартиры, как элитные, позиционируются рядом неочевидных критериев – таких как экологичность района, количество зеленых насаждений, развитость курортной инфраструктуры и т.д. Некоторые элитные комплексы находятся на почтенном удалении от берега, но нисколько не теряют в цене и не имеют дефицита съемщиков.

— Комфорт. Какого уровня бы ни были квартиры, если в них некомфортно находиться по любой причине, VIP-клиент откажется от сделки. Такими факторами могут стать слишком шумный район круглосуточных кутежей, близость «выхлопов» шашлычных и т.д.

— Вкус. Стиль – штука весьма субъективная. Главная ошибка многих арендодателей – они считают, что их вкус приглянется квартиросъемщику. Зачастую ошибаются… Сегодня открыто множество предложений «элитного» жилья, в обустройство которого вложены колоссальные деньги, но интерьер – ужасен, и выглядит, как музей китча. Поэтому, если вы планируете сдать элитную квартиру, не поскупитесь на услуги профессионального дизайнера – это окупится сторицей.

Избегайте штампов и клише «курортного мышления», ведите грамотную маркетинговую кампанию, и рента будет процветать. И главное – помните: эконом- и бизнес-классы существенно отличаются от премиальной недвижимости. Если они держатся примерно на одном уровне в течение десятилетий, то VIP-квартиры в Сочи имеют собственные модные тренды.

a567f03fcb3df2e8834bfd9b09a4e67c-min.jpg

Спустя всего 10 лет luxury в лучшем случае будет «тянуть» на бизнес-класс и требовать капитальной модернизации, включая экстерьер. Озеленение, дизайн фасадов, используемые материалы – все это тренды, а не незыблемые величины, и для того, чтобы не только держаться на плаву, но и быть впереди, необходимо чутко реагировать на то, как меняется рынок и перестраивать в соответствии с ними уютную, но устаревающую бизнес-модель заработка на квартире в Сочи.
Интересные предложения
ЖК «Золотой меридиан» в Сочи ЖК «Золотой меридиан» в Сочи id: 5050
  • Этажность 8
  • Улица Бытха
  • Микрорайон Хостинский
  • До моря 1200
  • Площадь от 63
  • Площадь до 142
  • Цена м² от 150 000 руб.
  • Цена м² до 150 000 руб.
  • Цена 9 500 000 руб.
  • Подробнее
Элитная квартира в ЖК Миллениум Тауэр Элитная квартира в ЖК Миллениум Тауэр id: 4950
  • Этажность 23
  • Улица Гагринская, 10
  • Микрорайон Центральный
  • До моря 150
  • Подробнее
ЖК «Волна-Фрегат» в Сочи ЖК «Волна-Фрегат» в Сочи id: 4875
  • Этажность 15
  • Улица проспект Пушкина 2
  • Микрорайон Центральный
  • До моря 100
  • Площадь от 95
  • Площадь до 600
  • Цена м² от 150 000 руб.
  • Цена м² до 353 000 руб.
  • Цена 15 500 000 руб.
  • Подробнее
Квартира в «Актер Гэлакси» Квартира в «Актер Гэлакси» id: 5364
  • Этажность 26
  • Улица Курортный проспект, 105
  • Микрорайон Хостинский
  • До моря 200
  • Цена 7 000 000 руб.
  • Подробнее