Как купить квартиру в Сочи без риска?

06.12.2016

Риск — дело благородное? Покупаем квартиру в Сочи

Приобретая квартиры, дома или другую недвижимость даже состоятельные люди рискуют потерять средства из-за множества нюансов сделки и вероятности недобросовестности продавца. Я заметил, что большинство агентств, работающих на рынке Сочи, предлагает услуги по снижению вероятности таких последствий и консультации о том, как купить квартиру в Сочи без последствий. Однако и самим покупателям стоит быть предельно внимательными на всех этапах заключения сделки. О том как я покупал квартиру и на что пришлось обратить особое внимание, я расскажу подробнее в следующем материале.

 

Внимание: элитная недвижимость в Сочи

Я всегда считал, что чем дороже квартира, тем меньше шансов нарваться на мошенников, ведь многие лоты даже не поступают в открытую продажу, находя новых владельцев на закрытых аукционах. Однако это не так. Прежде всего, само понятие элитного жилья на сегодняшний день имеет весьма размытое определение. И первое, с чем может столкнуться желающий купить квартиру, это завышенная стоимость предлагаемого объекта. Почему люди, приобретая элитные апартаменты, покупают обычную квартиру за баснословно высокую цену? Мне для начала пришлось разобраться, что именно входит в понятие «элитная недвижимость».
В списке действительно элитных объектов Сочи и  других городов значатся:
Сервисные апартаменты или комплекс помещений коммерческого или жилого назначения. Я выяснил,ч то они управляются профессиональной управляющей компанией, обеспечивающей полное сервисное сопровождение объекта и предлагающей исчерпывающий список дополнительных услуг.
Апарт-отели или гостиничные апартаменты часто входят в номерной фонд обычных действующих  отелей в Сочи Оборудованы отдельной кухней, гостиной, бытовыми приборами, мебелью.
Кондо-отели (я вспомнил знаменитые кондоминимумы)— это выставленные в свободную продажу апартаменты, на которые можно оформить право собственности. В них можно жить, их можно сдавать в аренду как самостоятельно, так и через обслуживающую здание управляющую компанию.
Собственно, в мировой классификации я больше никаких других элитных апартаментов не нашел.

 

Кто предлагает апартаменты в Сочи?

Конечно, у мня есть своя история о том, как я купил квартиру в Сочи и я обязательно поделюсь с вами некоторыми выводами, сделанными мной позже. Если говорить о формировании спроса и предложения, инвестиционных проектах и других не менее важных факторах развития рынка недвижимости, то в Сочи они существенно отличаются от общероссийских стандартов.
Основную роль в изменении инвестиционного климата сыграла, конечно, Олимпиада. Именно благодаря прошедшим в Сочи Олимпийским играм в списке субъектов, формирующих спрос и предложения помимо самих инвесторов, как частных, так и корпоративных, появилось государство. Мне кажется, что именно она стала катализатором процессов, заставивших сочинский рынок недвижимости переориентироваться с бюджетного жилья на элитные предложения, а жителей покупать в Сочи качественные объекты.
На данный момент в списке профессиональных участников организованного рынка недвижимости города-курорта Сочи я насчитал более 30 различных агентств. Но далеко не все их них предлагают к продаже объекты премиум-класса. Сервисные апартаменты приобрести и вовсе можно только у единиц.
Тем не менее Сочи, квартиры в котором еще недавно ограничивались типовыми предложениями, остается единственным городом, где этот сегмент развит на уровне, близком к европейскому.  Покупать квартиры здесь  - выгодно.
 

Как правильно выбрать компанию при покупке недвижимости в Сочи?

С практической точки зрения выбор недвижимости — это не только процесс подбора вариантов жилья. Я думаю, это еще и выбор посредника, от добросовестности и опыта которого напрямую зависит успех сделки.
Еще до начала просмотра вариантов квартир, покупать которые я был уже готов финансово,  мне пришлось навести справки о каждом из рассматриваемых в качестве продавца профессиональных участников рынка в Сочи. Хочу посоветовать: если репутация компании оставляет желать лучшего, то как  бы богат не был ее каталог предложений, я лучше откажусь от идеи доверить ей сопровождение моей сделки.
У агентства должны быть в порядке все документы, оно должно быть внесено во все необходимые для работы реестры и зарегистрировано с соблюдением всех существующих норм.
Я не советовал бы игнорировать и отзывы клиентов о работе конкретной компании. Да, многие из них неправдоподобны, многие намеренно имеют провокационное содержание, однако проследить общую тенденцию даже в этом случае не составит особого труда.
Только после того, как мне удалось убедиться в стабильности агентства, я решился приступить к изучению каталога его предложений.

 

Где и как искать элитное жилье?

Второй момент, на который нужно обязательно обратить внимание — это выбор района. Если вы ищите элитную квартиру, тогда стоит сосредоточиться на зоне олимпийского гостеприимства, включающей в себя некоторые территории Центрального, а также Хостинский и Адлерский районы Сочи.
На первом месте по объемам достойного предложения на протяжении уже двух лет находится Имеретинская долина Адлерского района. Именно здесь во время проведения Олимпийских соревнований принимали иностранные делегации.
Основными инвесторами, реализующими свои проекты на этих территориях остаются шесть крупных компаний, среди которых несколько межрегиональных играков.
Стоит отметить, что комплексная элитная застройка в Сочи ведется пока только в одном районе — Адлерском. На остальных территориях все объекты, подпадающие под категорию элитных, возводились точечно. Здесь недвижимость считается одной из самых дорогих, однако и она уступает по цене квартирам в Центре. Средняя стоимость квадратного метра в Сочи в ноябре 2016 года составила более 250 тысяч рублей. А квартиры элит-класса продают в ценовом диапазоне — от 12 до 58 миллионов рублей.
Лидером по цене за квадратный метр был и остается Центральный район. Такое местонахождение территории в рейтинге вполне ожидаемо. Подобная ситуация наблюдается практически во всех городах России, особенно в региональных столицах.
Еще один популярный у инвесторов район — Хостинский. Он расположен на первой береговой линии, что делает его особенно привлекательным для людей, желающих выгодно вложить свои средства приобретение такой гарантии финансовой независимости, как квартира. Популярно место и у тех, кто намерен перебраться в Сочи на постоянное место жительства. Элитное жилье здесь дешевле, чем в Центре и Адлере, да и доля апартаментов составляет всего 12% от общего предложения на рынке недвижимости.
При выборе элитных объектов для покупки будьте внимательны! Качественное предложение, полностью соответствующее вашим ожиданиям, можно найти только в вышеперечисленных районах. А вот если агентство решит предложить вам элитную квартиру, например, в Лазаревском районе Сочи — это повод насторожиться. Почему? Скорее всего, под видом дорогого жилья вам пытаются продать дешевую квартиру, ведь в Лазаревском до сих пор не построено ни одного элитного жилого комплекса.
 

От чего зависит цена элитной квартиры в Сочи?

Момент ценообразования очень важен. Если вы не до конца понимаете, из чего складывается конечная стоимость приобретаемого объекта, обмануть вас не составит особого труда.
Основные факторы, влияющие на расценки, это:     

• Классность объекта. Зависимость тут очевидна: чем выше класс, тем дороже объект и выше арендная ставка. На сегодняшний день определить к какому именно классу относится рассматриваемая вами квартира в Сочи, можно по следующим признакам - класс «люкс» обязательно имеет эксклюзивную архитектуру, панорамное остекление, исключительные виды из любого окна, близость к морю, реже собственный пляж или парк. К качеству материалов и работ также предъявляются высокие требования. И обязательно — индивидуальная планировка. 

• Территориальное расположение объекта. Здесь также имеются свои особенности. Так, например, Адлерский район считается универсальным предложением. Именно здесь я нашел мою квартиру. Он актуален в любое время года и привлекателен для любителей спорта. Здесь есть все необходимое для активного отдыха и спокойной жизни. А вот Центральный район и Хоста позиционируются исключительно. Как пляжно-курортные территории с соответствующей инфраструктурой.

• Близость к рекреационной зоне. Цена квартиры возрастает пропорционально близости ее к береговой зоне или склонам.

• Транспортная доступность местоположения жилого комплекса. Этот фактор актуален для любого жилья, в том числе и для элитных предложений.

• Общая площадь объекта недвижимости, также традиционный фактор влияющий на ценовые колебания в заданном рынком диапазоне. Но здесь есть одна важная особенность. В зависимости от целевого назначения объекта, большая площадь может как удешевлять квартиру, так и делать ее дороже. Дешевле купить большую квартиру можно, используя «скидку на опт», то есть изменения удельного показателя стоимости квадратного метра. Если же приобретение и использование объекта связано со сферой услуг (например, гостиничным размещением в апартаментах), цена будет увеличиваться в зависимости от вместимости помещения.

Спрос рождает предложение: как правильно проводить мониторинг рынка?

Еще до начала Олимпийских игр некоторые пессимистично настроенные эксперты прогнозировали обвальное снижение спроса на сочинскую недвижимость после пышного закрытия соревнований. Мол, отгремят салюты и гимны и в Сочи больше нечего будет делать, а вложившиеся в застройку города инвесторы неизбежно останутся у «разбитого корыта». Однако этим прогнозам не суждено было сбыться. Ни сразу после окончания Олимпиады, ни год спустя интерес к объектам жилой и коммерческой недвижимости в Сочи не упал. Напротив, до сих пор он демонстрирует уверенный рост.

Чем же объясняют специалисты эту тенденцию?

•  Одни люди утверждают, что причина — усовершенствованная инфраструктура, уровень которой гораздо выше среднероссийских показателей.

•  Другие склоняются к тому, что покупка недвижимости в курортном городе — это своеобразный способ выгодно вложить и сохранить сбережения в условиях политической и социальной нестабильности.

Под рассуждения о судьбе сочинских новостроек застройщики успели повысить среднюю стоимость квадратного метра с 2014 года практически вдвое.
Одним из этапов правильного выбора жилой недвижимости является грамотный мониторинг предложений. Фильтрация должна производиться по жестким критериям, которые вы самостоятельно определяете для будущей покупки. Если уверенности в собственной компетенции нет, воспользуйтесь услугами специалистов, Они произведут выборку быстрее и качественнее, но за эту услугу, как впрочем, за каждый этап сопровождения сделки купли-продажи недвижимости, придется доплатить.
 

Этап подписания договора

Договор купли-продажи любой недвижимости, включая элитную, часто разделен на два этапа. Я оформлял два документа: 

• предварительный документ, который оформляется и подписывается в Регцентре, но не регистрируется;

• ключевой или основной договор, который регистрируется и является основанием для выдачи свидетельства собственности на теперь уже мою квартиру.

Первый предназначен для предварительного согласования условий сделки, передачи первоначального взноса.  Второй — юридически значимый документ, подтверждающий состоятельность сделки.
Перед подписанием образец договора мне пришлось тщательно изучить все бумаги и основания, включая документы продавца, подтверждающие законность его владения продаваемой недвижимостью. Лучше всего сделать это вместе с юристом.
На подписании документов, особенно, если речь идет о дорогой недвижимости, также необходимо присутствие юридически грамотного специалиста, который проконтролирует законность действий регоргана, покупателя и продавца. Копию договора я храню вместе с правоустанавлиающими документами на протяжении всего времени владения недвижимостью.